Джастін Салліван / Гетті Зображення
Незважаючи на широку рекламу, програма, що підтримується федеральною службою, яка називається позикою FHA 203 (k), може бути лише вашим квитком для завершення проекту благоустрою будинку. Це також спосіб допомогти впорядкувати процес, щоб ви не витрачали більше часу на розмови з кредиторами, ніж з архітекторами та підрядниками.
Основна застереження цієї програми полягає в тому, що ви повинні закріпити FHA 203 (k) під час переговорів про придбання будинку першої іпотеки. Попереджуйте, що позика FHA 203 (k) не для всіх, навіть для тих, хто має право. Однією з причин є його неминуча тяганина. Насправді HUD це визнає і створив програму сертифікації незалежних 203 (k) консультантів, які можуть згладити процес для вас.
Підсумок
- "Позика на реабілітацію" - це прізвисько для FHA 203 (k) Іпотечне страхування. Цією програмою керує Міністерство житлового будівництва та містобудування (HUD). Ви можете отримати до 35000 доларів США за покращення (мінімальна сума, яку ви можете взяти, становить 5000 доларів). Ви повинні взяти цей кредит під час придбання будинку. Червона стрічка пов'язана з цим кредитом, але є консультанти, які можуть вам допомогти. Ви не можете взяти позику ні на що. Ви можете використовувати його лише для дозволених проектів благоустрою будинку, які, як правило, працюють за безпекою, сантехнікою, модернізацією, розширенням тощо.
Що таке позика на реабілітацію FHA 203 (k)?
Забезпечення фінансування, коли ви виявите, що будинок з діамантом у чорновій грубі може бути справжньою проблемою. У вашому розумі, ви просто знаєте, що це буде крапою блоку, але кредитори можуть не поділяти це бачення. Навіть якщо у вас є можливість отримати фінансування на придбання будинку, ви все ще стоїте перед загрозливим завданням забезпечити другий набір фінансування для реабілітації.
Позика FHA 203 (k) - це комбінований іпотечний кредит та кредит на реконструкцію, виданий іпотечними кредиторами та застрахований HUD. Ви можете отримати кредит до 35 000 доларів, щоб покращити свій будинок, але лише для обмеженої кількості проектів з благоустрою будинку.
Чому уряд настільки щедрий? Мова йде не стільки про щедрість, скільки про широку глобальну картину та економіку США. Через програму HUD та програму FHA 203 (k) уряд більше стурбований активізацією або підтримкою цілих громад та забезпеченням того, щоб запас існуючих будинків у країні не розширився. Тим не менш, ви можете особисто скористатися цими широкими мотивами.
Допомогти вирішити задачу про розрив власного капіталу
Перевага програми FHA 203 (k) полягає в тому, що вона заповнює відсутність власного капіталу, необхідного власникам будинків нещодавно придбаних будинків.
Купувати будинок, який потребує допомоги і одночасно забезпечити його фінансування, - це парадокс. Потрібно спочатку накопичити власний капітал у будинку, перш ніж ви можете взяти ще одну позику на нього. Акціонерний капітал накопичується зазвичай за рахунок сплати основної суми за позику, тоді як житло набирає вартості. На це потрібен час.
Менш бажаною альтернативою є отримання незабезпеченої або підписної позики на цю роботу з реконструкції. Навіть якщо ви можете отримати незабезпечений кредит, процентні ставки будуть набагато вищими, ніж якщо ви отримаєте кредит, який використовує ваш будинок як заставу.
Без FHA 203 (k) власники будинків спочатку знайдуть будинок, який потребує ніжного люблячого догляду. Далі вони подають заявку на перший іпотечний кредит, який покриває лише ціну придбання будинку. Хоча це здасться ідеальним, позичальники не можуть вимагати, щоб до цього першого іпотечного кредиту було додано 35000 доларів. Перші іпотечні кредити покривають лише ту ціну покупки і нічого більше. Після придбання будинку та деякого часу, коли він був власником будинку, власник будинку подав заявку на другу іпотеку, позику на власний капітал або HELOC (домашня акціонерна кредитна лінія) для оплати реконструкції.
Що HUD / FHA робить, це заповнити цей проміжок між поточним капіталом будинку та сумою позики шляхом страхування позики. По суті, це як багатий дядько, який вступає і каже: "Я буду виконувати функції кредиту, поки будинок не зможе покращитися".
Переваги
- Ви отримуєте один початковий іпотечний кредит для покриття придбання та реконструкції вашого призначеного будинку. Це позбавляє вас від отримання двох окремих позик. Цей кредит є хорошим поштовхом для початку роботи з покращення будинку. Оскільки програма очікує, що ви використаєте гроші на реабілітацію, вам потрібно розпочати роботу протягом розумного часу. Це запобігає відкладенню на довгі роки. Як і деякі позики, які мають короткий термін погашення, позики FHA 203 (k) паралельно тривалості вашого іпотечного кредиту. Наприклад, якщо у вас є традиційна 30-річна іпотека, у вас також є 30 років, щоб виплатити частину ремоделірованої позики.
Недоліки
- Через програмні вимоги термін закриття вашого кредиту, як правило, буде довшим, ніж у звичайної позики. Терміни закриття становлять від 60 до 90 днів. Ваш вибір кредиторів обмежений. Натомість вам потрібно опрацювати список затверджених кредиторів FHA 203 (k) HHA. Залучається значна кількість тяганини. Для того, щоб отримати право на позику, вам потрібно буде подати детальну пропозицію, включаючи архітектурні креслення.
Список дозволених ремонтів
Список дозволених перероблень спочатку звучить обмежувально. Але майте на увазі, що ці визначення можуть бути розширені та залишатися законними переробками. Як правило, HUD стурбований тим, що 203 (k) гроші не будуть використані для "предметів розкоші та покращення", як вони його називають.
Однак вони також підкреслюють, що "живопис, доповнення для кімнат, настили та інші предмети, навіть якщо будинок не потребує будь-яких інших вдосконалень", потраплять в рамки 203 (k) Дозволені проекти:
- Реконструкція інваліда підлогові процедури)
Чи є FHA 203 (k) чудо-позикою?
На противагу цьому позика на реабілітацію FHA 203 (k) (яку часто помилково називають позикою 201k) може здатися дивом. Зрештою, ви отримуєте гроші на придбання будинку та додаткові гроші, щоб переробити будинок, і все це отримуєте відразу. Однак важливо пам’ятати, що:
- Це все-таки позика, а не грант. Його потрібно повернути, хоча у вас є весь термін позики, щоб повернути його. Оскільки це позика, стягуються відсотки. Ви захочете ознайомитись з графіком платежів, щоб побачити, скільки загальних відсотків коштує цей кредит протягом усього терміну дії позики. Зважаючи на більш тривалий період закриття, FHA 203 (k) може не допомогти вам на високо конкурентному ринку, де купувати потрібно швидко і без ускладнень.
