Дорлінг Кіндерслі / Ветта / Гетті Імідж
Дуже багато благоустрою та ремонту житла роблять власники будинків і навіть деякі підрядники без отримання законодавчо необхідних дозволів на будівництво та обов'язкових інспекцій, які проходять разом з ними. Причин ухилення від цих норм багато, часто тому, що власник будинку чи підрядник намагається ухилитися від витрат на дозвіл, або тому, що вони бояться, що податки збільшаться, якщо поліпшення будуть офіційно каталогізовані. Насправді більшість (не всі) побоювань щодо отримання дозволу є безпідставними, і потенціал виникнення серйозних проблем досить великий, якщо ви не подаєте заявку на отримання відповідних дозволів і не оглянете свою роботу. Ось дванадцять реалій щодо дозволу на будівництво, які багато людей не усвідомлюють.
Вам може взагалі не потрібен дозвіл
Багато нервозності виникає через те, що власники будинків думають, що будь-який ремонт чи поліпшення, яке вони роблять навколо будинку, буде ретельно перевіряти гребінцем з дрібними зубами інспектор, який має намір усунути кожен крихітний недолік. Насправді існує багато ремонтів та вдосконалень, які можна зробити без дозволу. Правила для цього сильно відрізняються від громади до громади, і той самий проект, який вимагає дозволу на будівництво та планові перевірки в одній місцевості, може не вимагати одного в іншій юрисдикції. Але загалом кажучи, ви можете замінити більшість існуючих елементів вашого будинку без дозволу, тоді як все, що змінює структуру вашого будинку або являє собою покращення нерухомості, вимагатиме дозволу. Ви можете замінити зламаний перемикач стіни або зношений змішувач, наприклад, але додавання палуби або додаткового приміщення вимагає отримання дозволу. У вашій спільноті можуть бути інтернет-ресурси, які пояснюють, які види роботи потребують дозволів та перевірок, або ви можете зателефонувати в дозвільну службу та попросити поговорити з інспектором.
Ви можете анонімно поговорити з дозволом
Деякі люди побоюються, що щойно ви телефонуєте до місцевих будівельних інспекцій та дозволу офісу, ви негайно потрапляєте під контроль. Це просто не відповідає дійсності. Дозвільний офіс існує для того, щоб благоустрій будинку проводився благополучно і не створював ризику для мешканців, а інспектори, як правило, із задоволенням відповідають на питання. Якщо в даний момент немає інспектора, один передзвонить вам і відповість на всі ваші запитання, наприклад, "Чи потрібен пароізоляція за моїми плитками?" або "Наскільки високим може бути мій гараж?"
Дозвільні витрати Варіюються
Ви можете здивуватися, дізнавшись, що плата за будівництво не встановлена, але вартість дозволу змінюється залежно від оціночної вартості та складності проекту. Наприклад, для будівництва паркану може знадобитися дозвіл у розмірі 55 доларів США, наприклад, на будівництво нового нового будинку може знадобитися дозвіл на будівництво 2000 доларів. В національному масштабі в середньому дозвіл на будівництво в 2018 році коштував 1043 долари, типовий діапазон від 400 до приблизно 1700 доларів. Але ці середні витрати представляють багато дозволів на нове будівництво цілих будинків, і є багато проектів, на які дозволи на будівництво коштують 100 доларів або менше. Досить звичайно, коли витрати на дозвіл базуються на відсотках від передбачуваної вартості проекту. Якщо ви працюєте з підрядником, витрати на дозвіл зазвичай включаються до отриманої вами заявки.
Власники / будівельні дозволи можуть бути проблематичними
Деякі власники будинків переживають, що міські інспекційні служби не дозволять їм робити свою роботу, а видаватимуть дозволи лише професійним підрядникам. Це ще один міф, оскільки інспекційні служби регулярно видають дозволи власникам будинків на виконання будь-яких робіт самостійно - аж до включення службовців GC (генерального підрядника) при будівництві всього будинку. Для цього проекту ваша громада може видати спеціальний "дозвіл власника / будівельника", який дозволяє вам зайняти житло протягом визначеного періоду (як правило, близько одного року), під час надання субпідрядження окремих завдань на роботу. Як власник / будівельник ви виступаєте як власний генеральний підрядник замість того, щоб найняти одного. Це дозволяє заощадити на цій болючій від 15 до 25 відсотків платіж, що стягується з GC, але ви також несете тягар потенційних зобов’язань, багато з яких можуть бути серйозними. Наймаючи ліцензованого, застрахованого, підпорядкованого підрядника, краще ізолює вас від цих зобов’язань.
Полегшення можуть вбити ваш дозвіл і ваш проект
Там, де через вашу власність проходить лінія електропередач, магістраль каналізації, тротуар або інший загальний та постійний шлях обслуговування, напевно, у вас є сервітут - юридичне обмеження, яке не дозволяє вам вносити зміни, які впливають на або обмежують ці комунальні лінії чи інші функції. Є випадки, наприклад, коли частина вашої власності може бути зарезервована для потенційної майбутньої дороги. Ви не зможете побудувати на будь-якій частині своєї нерухомості, де є сервітут.
Щоб дізнатися про діючі сервітути, перегляньте майданчик вашої нерухомості, доступний в Інтернеті на веб-сайті вашого повітового засідателя чи в його офісах. Як правило, вам ніколи не дозволяється будувати сервітути, якщо вони не є незначними доповненнями, такими як огорожі.
Невдачі власності є критичними
Недоліки - це мандатні буфери між кордонами власності та постійними структурами, які допомагають підтримувати відчуття відкритості у громадах, а також забезпечують запаси безпеки у разі пожеж. Наприклад, якщо ви розширюєте сторону свого будинку, вам потрібно буде знати про необхідні відстані для встановлення місцевого будівельного коду. Ймовірно, існуватимуть правила відшкодування щодо розширення майна в передній та задній частині будинку. Зазвичай це передбачає підтримання мінімальної відстані між краєм споруд та межами обстежуваних властивостей. Структурні будинкові прибудови, гаражі, навіси та настили можуть бути підпорядковані цим правилам невдачі. Знову ж, ваша місцева інспекція будівельних інспекцій може повідомити про те, які діють норми щодо відшкодування.
Варіанти можливі
Хоча сервітути рідко відмовляються, порушення законодавства про обмеження та деякі інші вимоги щодо зонування іноді допускаються через юридичний процес подання заявки та отримання відхилення. Дисперсія є офіційно затвердженим винятком із постанов про зонування. Найчастіше відхилення просять, коли власник будинку бажає побудувати будинок більшого розміру на своїй ділянці, ніж дозволено постановами про зонування. Запросивши дисперсію, власнику будинку може бути дозволено побудувати цей більший будинок або добудувати доповнення приміщення, яке порушує правила обмеження. Дозвільна служба може консультуватися з сусідами, коли вимагається відхилення, і їх схвалення може бути ключовим для отримання дисперсії.
Плани будівництва запасів можуть не бути затверджені
Ви можете подумати, що будь-який план будинку чи план, який опублікував або створив архітектор, або будь-який опублікований план будівлі для сараю чи гаража, автоматично достатній для отримання дозволу. Плани будівництва запасів є в Інтернеті. Власники будинків, замість того, щоб витратити 1500 доларів на власні архітекторські плани, можуть придбати готові плани за ціною від 500 до 600 доларів для двокімнатного будинку з двома лазнями з гаражем.
Але ваш місцевий дозвільний офіс може не схвалити ці плани. Незважаючи на те, що плани в Інтернеті може бути складений архітектором, ваш офіс може вимагати, щоб плани були створені архітектором, який має ліцензію у вашій державі.
CCR можуть додавати обмеження
Іншими потенційними корчами, які шукають дозволу, є умови, угоди та обмеження (CCRs), які часто зустрічаються в запланованих громадах, підрозділах або запланованих розробках підрозділів (PUDs). CCRs виступають типом "тіньового зонування зону" - постанови в рамках постанов. Ці обмеження є доповненням до ваших муніципальних постанов, і вам потрібно буде їх виконувати, щоб уникнути порушення вашої договірної угоди з сусідською асоціацією.
Перевірки обов'язкові
Інспекція є невід'ємною частиною загального процесу отримання дозволу, і ні в якому разі не слід ігнорувати цей крок або ви, або ваш підрядник. З деякими проектами навіть будуть дві інспекції - одна на стадії «грубої підготовки» та одна підсумкова інспекція. Цього не варто боятися, оскільки інспектор є лише для того, щоб переконатися, що робота виконана безпечно. Це часто дуже короткий, функціональний візит. Коли інспектор вже знайомий з роботою підрядника, інспекція іноді є не що іншим, ніж прицільний погляд. Інспектори можуть бути трохи ретельнішими щодо інспекції, якщо роботу провів власник будинку, але це все ще дуже рутинний процес.
Невдача інспекції - це не катастрофа
Основна причина, чому деякі власники будинків не звертаються за дозволами на будівництво - це те, що вони бояться ідеї провести перевірку. Але це не велика справа. Ви будете мати можливість виправити будь-які проблеми, які були позначені. Інспектор поверне для повторної перевірки (або навіть третьої чи четвертої, якщо це необхідно) та підпише (або «закриє») дозвіл, коли роботи виконані на його задоволення.
Ігнорування процесу дозволу є серйозним
Ігнорувати процедуру отримання дозволу та приховувати роботу, яку ви робите, може бути дуже спокусливо, особливо якщо це всередині будинку, де ви можете працювати, не бачивши цього. І хоча ви з цим зможете подолатись, однаково ймовірно, що такі скорочення в кінцевому підсумку вам коштуватимуть багато. Якщо з’ясується, що ви виконали роботу без необхідного дозволу, ви можете бути змушені подати заяву на отримання дозволу після цього факту, за значно збільшених витрат. І, можливо, вам доведеться навіть вирвати стіни чи стелю, щоб перевірити роботу. Якщо ви зробили якісь помилки, ви змушені будете знести всю роботу і почати спочатку.
На страхове покриття вашого власника будинку також може вплинути. Наприклад, якщо у вас паводка чи пожежа через погану сантехніку або електромонтажні роботи, у вашому страховому полісі є випадок відмови у покритті, якщо роботи були зроблені без дозволу.
